国家出台限制超高层建筑建设政策，有着多方面的背景。

随着经济的快速发展，部分城市出现盲目攀比建设超高层建筑的现象。

为了追求所谓的“城市地标”，不断刷新建筑高度，如天津 117 大厦、苏州中南中心等，这些项目投资巨大，却因各种原因面临烂尾风险。

同时，超高层建筑能源消耗大，据统计，高层建筑容纳人数众多，在电梯、空调、供水、供暖等方面要消耗大量能源，其中供暖空调系统耗电量占到整个建筑能耗的 50%以上。

政策目的在于促进城市高质量发展。

超高层建筑的盲目建设不仅消耗大量资源，还可能损害城市传统风貌，使城市变成“混凝土森林”。

此外，超高层建筑在遇到突发事件时，疏散和救援难度极大。

例如，对于楼房而言，一旦超过 50 米楼房着火，消防车的用水就很难打上去了。

超高层建筑主要靠完善建筑自身的消防设施进行自救、保障安全，而消防设施技术复杂，管理运维要求极高，安全风险变大。

限制超高层建筑建设，能够引导城市科学规划，实现可持续发展，同时也能更好地保障人民生命财产安全。

二、具体限高规定

（一）大城市限高措施

国家对大城市的超高层建筑建设做出了严格限制。

城区常住人口 300 万以上城市不得新建 500 米以上建筑，严格限制新建 250 米以上建筑。

以江苏为例，江苏明确城区常住人口 300 万以上城市不得新建 500 米以上建筑，严格限制新建 250 米以上建筑；各地一般不得新建 100 米以上的住宅建筑。

大城市限高主要是出于多方面的考虑。

一方面，技术层面上，目前全球最高的消防云梯只有 100 多米，而超高层建筑动辄 300 米、500 米以上，这无疑对消防救援带来前所未有的挑战。

另一方面，商业层面上，摩天大楼多数都是写字楼，而写字楼早已呈现过剩态势，全球对于写字楼的需求都出现明显萎缩。

根据穆迪公司发布的分析报告，今年第二季度，全球写字楼空置率达到了创纪录的 20.1%，历史上首次突破 20%大关。

（二）县城住宅限高规定

县城新建住宅以 6 层为主，最高不超过 18 层。

其原因主要有以下几点：首先，基础配套设施跟不上，消防、管理难度大。

消防云梯目前常见的高度是 50 米左右，也就是 17 层楼左右的高度，县城的相关配套设施更为欠缺，一旦发生火灾，施救难度大。

而且房子建得越高，居住密度越大，物业管理难度也越大。

其次，拆迁难度大、成本高。

高层建筑的翻新涉及到建筑内部的水、电、管道改造等费事费力，拆迁难度相对于多层建筑更大，安置成本高，容易陷入死循环。

最后，优化县城房地产环境，防止过度空心化。

很多县城房子虽多，但库存大或空置率高，造成资源浪费。

住建部推行“限高”有助于优化县城房地产环境，防止城市过度空心化。

三、限高原因分析

（一）消防救援挑战

超高层建筑一旦发生火灾，救援将面临巨大挑战。

目前世界最高的消防云梯只有 100 多米，而摩天大楼动辄 300 米、500 米以上。

超高层建筑内有电梯井、管道井等，烟火会通过这些部位迅速蔓延，形成立体火灾。

同时，垂直供水困难，火场供水难度大。

疏散也极为困难，疏散主要走楼梯，但超高层建筑竖向疏散距离更长，人员集中，易造成踩踏、窒息、中毒等情况。

例如，武汉绿地中心高达 475 米，一旦发生火灾，救援难度可想而知。

（二）防范烂尾风险

摩天大楼建设周期长、成本高，易陷入资金链困局导致烂尾。

摩天大楼建设需要大量资金投入，且建设过程中可能会因市场变化、开发商经营不善等原因出现资金问题。

据统计，截至 2020 年 9 月，CTBUH 全球高层数据库中，中国共有“未完成”和“暂停施工”的摩天大楼 81 幢，共有 66 幢楼“烂尾”。

比如天津 117 大厦，投资 700 亿人民币，建设过程中资金链断裂，至今仍未完工，成为“中国最高的烂尾楼”。

（三）拆建改造难题

摩天大楼老化后改造费用高且拆迁难，可能沦为城市新“贫民窟”。

摩天大楼容积率爆表、造价高昂，等到建筑老化之后，不仅改造费用高企，拆迁的可能性也微乎其微。

拆除高楼建筑是一个复杂而困难的工程，涉及人员安全、环境保护、结构稳定性等诸多问题。

例如，拆除一个高楼建筑需要耗费大量的人力、时间和资源，还可能对周围环境造成不良影响。

（四）空置率与租金回报问题

摩天大楼面临空置率过高、租金回报率低的困局。

数据显示，2020 年以来，一二线城市写字楼空置率创下新高，除了广州等个别城市外，大多数一二线城市空置率都在 20%以上。

深圳的空置率在一线城市中最高，达到 25.54%；二线城市中，天津、厦门、武汉的空置率超过 30%。

写字楼供应过剩而需求严重不足，各大城市对于商业中心和摩天大楼的追逐，推动商业用地供应井喷，但对接的商务需求不足，导致大量空置。

如广州写字楼市场在 2024 年第三季度面临价量齐跌和高空置率问题，市场整体空置率已超过 25%。

四、各地响应情况

（一）黑龙江

黑龙江高院发布打击被执行人违反限高令乘机专项整治行动典型案例。

在中国邮政储蓄银行股份有限公司某支行申请执行肖某等借款合同纠纷一案中，肖某在被限制高消费期间购买机票乘飞机前往俄罗斯，执行法院对其进行训诫后，考虑到肖某在境外从事对俄贸易且认错态度良好，决定给予一定宽限期让其主动履行义务。

（二）苏州

苏州工业园区公布了已经停工数年的苏州中南中心的规划方案，建设高度从原来的 729 米降到了 499 米，以 1 米之差未触及“限高令”。

此前，中南中心从 2014 年开始施工，后因国家超高层限高政策办理规划变更手续。

（三）武汉

1. 武汉市自然资源和规划局发布《严控建筑高度 降低建设强度!武汉出台居住用地“新规”提升居住品》，通过严控建筑高度、降低建设强度的方式，提升居住品质，塑造差异化城市风貌。

2. 武昌区法院积极响应打击违反限消令专项整治行动，依法拘留失信被执行人。对违反限制消费令乘坐高铁飞机的行为进行打击，维护司法公正和权威。

（四）深圳

1. 2024 版《深圳市建筑设计规则》将于近日正式发布，规定减少住宅公摊面积、提高得房率，住宅和宿舍实行 150 米限高。同时优化了城市公共通道、架空绿化等核增空间要求，结合工业上楼等新建筑功能要求调整了相关管控，加强建筑风貌管控等。

2. 深圳建房新规有助于提高城市规划建设水平，提升建筑品质，推进建筑设计和规划管理的标准化和规范化，对于促进经济、社会和环境的可持续发展，尤其对住宅品质和人居环境的提升将带来新突破。

五、未来展望

在限高政策的持续推进下，城市建设的发展方向将发生重大转变。

未来，城市建设将更加注重安全、实用与可持续发展，致力于塑造新的城市风貌。

从安全角度来看，随着超高层建筑的限制，城市在消防救援方面的压力将得到有效缓解。

消防设施的配置和规划将更加合理，能够更好地应对一般高度建筑的火灾风险。

例如，消防云梯可以更有效地覆盖中低层建筑，提高灭火救援的成功率，保障人民生命财产安全。

在实用性方面，城市建设将更加注重满足居民的实际需求。

中低层建筑的增多将使城市空间更加人性化，居民的出行、购物、休闲等活动将更加便捷。

同时，中低层建筑的建设成本相对较低，能够为城市提供更多的经济适用房和公共服务设施，提高城市的宜居性。

可持续发展将成为城市建设的核心目标。限高政策将促使城市更加注重生态环境保护和资源节约利用。

城市规划将更加注重绿色空间的布局，增加公园、绿地和自然景观的比例，改善城市生态环境。

同时，中低层建筑的能源消耗相对较低，有利于减少碳排放，实现城市的可持续发展。

在塑造新的城市风貌方面，城市建设将更加注重地域特色和文化传承。

中低层建筑可以更好地融入当地的自然环境和历史文化，打造具有独特魅力的城市景观。

例如，一些历史文化名城可以通过保护和修复传统建筑，展现城市的历史底蕴和文化魅力。

总之，在限高政策下，城市建设将迎来新的发展机遇。

城市将更加安全、实用、可持续，展现出独特的城市风貌，为居民提供更加美好的生活环境。